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| “營(yíng)改增”后土地增值稅清算，收入確認(rèn)的5原則 |
| 發(fā)布時(shí)間：2017/1/5 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：3557 |
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| 營(yíng)改增以后你所在的房產(chǎn)企業(yè)是否又將要進(jìn)行土地增值稅的清算了呢？營(yíng)業(yè)稅時(shí)期的土地增值稅清算和增值稅時(shí)期的土地增值稅清算又有不什么不一樣呢？
今天昌堯講稅就來(lái)和你講講這“營(yíng)改增后”土地增值稅清算時(shí)的收入確認(rèn)原則，希望能對(duì)你有所幫助。
一、不含稅收入的確認(rèn)原則
確認(rèn)原則：
(一)納稅人選用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法
土地增值稅預(yù)征、清算收入=含稅銷售收入/(1 5%)
(二)納稅人選用增值稅一般計(jì)稅方法
1、土地增值稅預(yù)征收入=含稅銷售收入/(1 11%)
2、土地增值稅清算收入=(含稅銷售收入 本項(xiàng)目土地價(jià)款×11%)/(1＋11%)
即:納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金,應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。
操作案例：誠(chéng)豐房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人按照增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅。企業(yè)預(yù)售一套房產(chǎn)，取得含稅銷售收入1110萬(wàn)，假設(shè)對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款為400萬(wàn)。則甲企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)時(shí)土地增值稅預(yù)征收入為1110/(1 11%)=1000萬(wàn)。甲企業(yè)按照財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文規(guī)定,到期申報(bào)應(yīng)交增值稅為(1110-400)/(1 11%)×11%=70.36萬(wàn),則甲企業(yè)土地增值稅清算收入為1110-70.36=(1110 400×11%)/(1 11%)=1039.64萬(wàn)。
政策依據(jù)：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
二、全額開票的收入確認(rèn)原則
確認(rèn)原則：已經(jīng)全額開具商品房銷售發(fā)票的，則按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入，在不同的計(jì)算方法下，不含稅收入金額是不一樣的，原則參照本文第一條。
操作案例：誠(chéng)豐公司銷售了一套商品房，合同總金額180萬(wàn)元，發(fā)票開具也是180萬(wàn)元，那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，就按照180萬(wàn)元確認(rèn)為含稅收入，根據(jù)不同的計(jì)算方法再確認(rèn)不含稅收入金額。
政策依據(jù)：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）的解釋，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，如果納稅人已經(jīng)全額開具商品房銷售發(fā)票的，則按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。
三、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票時(shí)的收入確認(rèn)原則
確認(rèn)原則：未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入，在不同的計(jì)算方法下，不含稅收入金額是不一樣的，原則參照本文第一條。
操作案例：誠(chéng)豐公司銷售了一套商品房，合同總金額180萬(wàn)元，由于客戶只交了首付款30%，因此發(fā)票也只開了54萬(wàn)元，那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，就按照180萬(wàn)元確認(rèn)為含稅收入，根據(jù)不同的計(jì)算方法再確認(rèn)不含稅收入金額。
政策依據(jù)：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）文的規(guī)定，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，納稅人未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。
四、開發(fā)自用房產(chǎn)的收入確認(rèn)原則
確認(rèn)原則：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的商品房在進(jìn)行土地增值稅稅款清算時(shí)，不用確認(rèn)銷售收入。
操作案例：誠(chéng)豐公司將開發(fā)的一套商品房，市場(chǎng)銷售金額180萬(wàn)元，由于公司管理的需要，將該房產(chǎn)用作公司自持物業(yè)對(duì)外出租，計(jì)稅成本為110萬(wàn)元，這時(shí)，會(huì)計(jì)上就不能按市場(chǎng)價(jià)值180萬(wàn)元做收入處理，只能按賬面成本110萬(wàn)元結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)。但是與其相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用也不能在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。
政策依據(jù)：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2006]187號(hào)）第三條第二款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用”
五、開發(fā)房產(chǎn)用于工職福利、獎(jiǎng)勵(lì)、投資等的收入確認(rèn)原則
確認(rèn)原則：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),根據(jù)同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)收入。
操作案例：誠(chéng)豐公司將開發(fā)的一套商品房，市場(chǎng)銷售金額180萬(wàn)元，獎(jiǎng)勵(lì)給公司業(yè)績(jī)突出的員工，并將房產(chǎn)證辦理到了員工名下，計(jì)稅成本為110萬(wàn)元，這時(shí)，會(huì)計(jì)上就應(yīng)該按照180萬(wàn)元確認(rèn)為含稅收入，根據(jù)不同的計(jì)算方法再確認(rèn)不含稅收入金額。
政策依據(jù)：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2006]187號(hào)）第三條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 |
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