| 現(xiàn)在很多改善性的樓盤，在開發(fā)時(shí)，會(huì)設(shè)計(jì)下庭沉院、及直接與主體打通，將負(fù)一樓設(shè)計(jì)為主體內(nèi)的健身娛樂活動(dòng)用房。在開發(fā)商出售一樓產(chǎn)品時(shí)，會(huì)選擇一起打包出售的營銷策略。作為財(cái)務(wù)人員在土增清算時(shí)如何進(jìn)行處理呢?
一、有產(chǎn)權(quán)的“負(fù)一層”
若開發(fā)商在規(guī)劃時(shí)，將負(fù)一層納入了產(chǎn)權(quán)范圍之內(nèi)，在出售時(shí)，與開發(fā)商品一樣，納入土地增值稅清算范圍，但是如何進(jìn)行清算，存在歧義：
1.若一樓商品房主體打通鏈接，作為同一主體進(jìn)行銷售，按照一樓商品房性質(zhì)一并進(jìn)行清算;
2.負(fù)一層作為單獨(dú)產(chǎn)權(quán)主體，雖然與一樓主體打通鏈接，但是在規(guī)劃和產(chǎn)權(quán)上仍歸屬于獨(dú)立主體，應(yīng)按照“其他商品房”進(jìn)行清算。
本文觀點(diǎn)：開發(fā)商與業(yè)主簽訂銷售合同時(shí)，有產(chǎn)權(quán)的負(fù)一層可以簽訂獨(dú)立的銷售合同，可以單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)證，開具發(fā)票。故雖然與一樓商品房主體打通鏈接，但是實(shí)質(zhì)仍是單獨(dú)的主體，故應(yīng)應(yīng)按照“其他商品房”進(jìn)行清算。
二、無產(chǎn)權(quán)的“負(fù)一層”
為了銷售產(chǎn)品，將無產(chǎn)權(quán)的負(fù)一層與一樓主體打通進(jìn)行銷售，在實(shí)操中是更常見的營銷策略。是否將無產(chǎn)權(quán)的負(fù)一層納入清算范圍?若納入清算范圍如何進(jìn)行清算?存在以下幾種觀點(diǎn)：
1.銷售的無產(chǎn)權(quán)負(fù)一層，雖然連通一樓主體一并銷售，但本身規(guī)劃時(shí)，并非可售產(chǎn)品面積，故應(yīng)和無產(chǎn)權(quán)車位一樣的處理，不納入土地增值稅清算范圍。
2.銷售的無產(chǎn)權(quán)負(fù)一層，雖然未辦理產(chǎn)權(quán)，但實(shí)質(zhì)重于形式，已經(jīng)隨同一樓一并銷售，故應(yīng)納入清算范圍。但隨同一樓房屋性質(zhì)，進(jìn)行清算還是按照“其他商品房”性質(zhì)進(jìn)行清算?再次出現(xiàn)了和上述情況一樣的爭(zhēng)議。
本文觀點(diǎn)：銷售一樓和負(fù)一層時(shí)，開發(fā)商與業(yè)務(wù)簽訂的備案銷售合同中，僅能體現(xiàn)一樓的房屋信息，不能體現(xiàn)負(fù)一層的信息。在實(shí)務(wù)操作中，一般采用簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方法，說明雙方交易的總價(jià)款，包含了一樓和負(fù)一層的價(jià)格，故是否納入清算范圍及如何進(jìn)行清算存在爭(zhēng)議。但各地稅務(wù)存在不一致的口徑，例如：河南認(rèn)為應(yīng)隨一樓進(jìn)行清算。建議提前與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通。
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